Mietverwaltung — Mietverträge, Mietquittungen, Indexanpassung und Nebenkosten (Odoo Community)

Verwaltung vermieteter Immobilien — DYONYSOS

Vermietungsverwaltung für Odoo 19 Community, gedacht für einen kleinen Vermieter (einige Einheiten, keine Immobiliengesellschaft), der seine Mietverträge, Quittungen und Indexanpassungen heute in einer Tabelle und mit Word-Vorlagen verwaltet.

Auch gesucht unter: Vermietungssoftware Odoo, automatische Mietquittung, Mietanpassung nach IRL-Index, Nebenkostenabrechnung, Übergabeprotokoll als PDF. Englische Fassung: rental property management for Odoo Community – leases, rent receipts, index-based rent review, move-in/move-out inventory, recoverable charges statement.

Einheiten. Jede Mieteinheit (Wohnung oder Gewerberaum) ist einer Adresse und einem Eigentümer (res.partner) zugeordnet, mit ihrem Typ, ihrer Fläche und ihrer vollständigen Mietvertragshistorie.

Mietverträge. Mietvertrag mit Mieter (Begünstigtenakte der Basis dyo_metiers_common — Aktenreferenz, zugeordnete Verantwortliche: Mitmieter, Bürgen), Miete, Nebenkostenvorauszahlungen, Kaution und Indexierungsklausel. Eine Einheit kann nur einen aktiven Mietvertrag zugleich haben: Jeder Versuch einer Datumsüberschneidung an derselben Einheit wird abgelehnt.

Indexanpassung. Der Referenzindex der Mieten (IRL) und seine Periodizität sind vollständig konfigurierbar (Name des Index, alter/neuer Wert, Standardperiodizität in der Konfiguration, je Mietvertrag anpassbar) – nie fest codiert und nie automatisch abgerufen: Die Erfassung des Index bleibt manuell, bei jeder Anpassung beim INSEE zu prüfen. Die neue Miete wird zum gewählten Wirksamkeitsdatum berechnet und angewendet; bereits ausgestellte Quittungen werden nie rückwirkend neu berechnet.

Quittungen. Monatliche Erzeugung aus dem Mietvertrag, mit in der Konfiguration konfigurierbaren Pflichtangaben (Ausgangstext, vor jeder Verbreitung von einem Fachmann prüfen zu lassen), Verknüpfung mit der Rechnung (account.move) und Versand per E-Mail an den Mieter. Eine tägliche Verfolgung erkennt die erfassten Zahlungen und meldet offene Posten, mit automatischer Mahnung bis zu einer konfigurierbaren Höchstzahl.

Übergabeprotokolle. Einzug und Auszug, mit Zählerständen (Wasser, Strom, Gas), Gesamtzustand und PDF-Ausgabe. Die Konsistenz der Daten wird kontrolliert: Ein Auszugsprotokoll kann nicht vor dem Einzug desselben Mietvertrags liegen.

Umlagefähige Nebenkosten und Abrechnung. Das Modul berechnet und dokumentiert, es entscheidet nicht: Jeder jährliche Nebenkostenposten der Einheit trägt ein Kontrollkästchen „umlagefähig“, das der Vermieter selbst setzt (die Liste der umlagefähigen Kosten ist per Dekret festgelegt — üblicherweise zitiert: Dekret Nr. 87-713 vom 26. August 1987, geltende Fassung zu prüfen — dieses Modul codiert sie nicht fest). Die Abrechnung berechnet den Anteil des Mietvertrags im Verhältnis zu seinen Belegungstagen im Geschäftsjahr, vergleicht ihn mit den über die Quittungen des Jahres erhobenen Vorauszahlungen und kann je nach Saldo eine Nachforderungsrechnung oder eine Gutschrift erzeugen.

Wichtig — was die Anwendung nicht leistet (siehe den entsprechenden Abschnitt dieses Blatts und die README): verwaltet nicht die CAF-Kaution/Visale-Garantie, meldet nichts an die Steuerverwaltung, ruft keinen Index automatisch ab (manuelle Erfassung bewusst so gewollt), verwaltet keine Eigentümergemeinschaft und codiert keine lokale Mietpreisbegrenzung (angespannte Wohnungsmärkte).

Demodaten: zwei Einheiten, ein laufender Mietvertrag mit einer ausgestellten Mietquittung und einer angewandten Indexanpassung, ein Einzugsprotokoll, zwei umlagefähige Nebenkostenpositionen und eine berechnete Abrechnung für das Vorjahr.