Gestión de alquileres — contratos de arrendamiento, recibos de alquiler, revisión por índice y gastos (Odoo Online)

Gestión de inmuebles en alquiler — DYONYSOS

Aplicación de gestión de alquileres para Odoo 19 Community, pensada para un pequeño propietario arrendador (unos pocos lotes, no una inmobiliaria patrimonial) que hoy gestiona sus contratos, recibos y revisiones de índice con una hoja de cálculo y plantillas de Word.

También se busca como: software de gestión de alquileres Odoo, recibo de alquiler automático, revisión IRL del alquiler, regularización de gastos repercutibles, inventario de estado en PDF. Versión en inglés: rental property management for Odoo Community — leases, rent receipts, index-based rent review, move-in/move-out inventory, recoverable charges statement.

Lotes. Cada unidad de alquiler (vivienda o local) está vinculada a una dirección y a un propietario (res.partner), con su tipo, su superficie y su historial completo de contratos.

Contratos de arrendamiento. Contrato de arrendamiento con inquilino (ficha de beneficiario de la base dyo_metiers_common — referencia del expediente, responsables vinculados: coinquilinos, avalistas), alquiler, gastos a cuenta, fianza y cláusula de indexación. Una unidad solo puede tener un único contrato activo a la vez: cualquier intento de solapamiento de fechas en la misma unidad se rechaza.

Revisión de índice. El índice de referencia de los alquileres (IRL) y su periodicidad son totalmente parametrizables (nombre del índice, valores anterior/nuevo, periodicidad por defecto en la configuración, ajustable por contrato), nunca codificados a fuego y nunca recuperados automáticamente: la introducción del índice sigue siendo manual, y debe verificarse con el INSEE en cada revisión. El nuevo alquiler se calcula y se aplica en la fecha de efecto elegida; los recibos ya emitidos nunca se recalculan con carácter retroactivo.

Recibos. Generación mensual a partir del contrato, con menciones obligatorias parametrizables en la configuración (texto de partida que debe validar un profesional antes de cualquier difusión), enlace a la factura (account.move) y envío por correo electrónico al inquilino. Un seguimiento diario detecta los pagos registrados y señala los impagos, con recordatorio automático hasta un número máximo configurable.

Inventarios de estado. Entrada y salida, con lecturas de contadores (agua, electricidad, gas), estado general y edición en PDF. Se controla la coherencia de las fechas: un inventario de salida no puede ser anterior a la entrada del mismo contrato.

Gastos repercutibles y regularización. El módulo calcula y documenta, no decide: cada partida de gastos anual de la unidad lleva una casilla «repercutible» que marca el propio arrendador (la lista de gastos repercutibles se fija por decreto — generalmente citado: decreto n.º 87-713 de 26 de agosto de 1987, edición en vigor por verificar — este módulo no la codifica a fuego). La regularización calcula la cuota del contrato de arrendamiento en proporción a sus días de ocupación en el ejercicio, la compara con las provisiones cobradas mediante los recibos del año, y puede generar una factura complementaria o un abono según el saldo.

Importante — lo que la aplicación no hace (véase la sección dedicada de esta ficha y el README): no gestiona el aval CAF/garantía Visale, no teledeclara nada a la administración tributaria, no recupera ningún índice automáticamente (introducción manual asumida), no gestiona la comunidad de propietarios, y no programa ninguna limitación local de los alquileres (zonas tensionadas).

Datos de demostración: dos inmuebles, un contrato de alquiler activo con un recibo emitido y una revisión de índice aplicada, un acta de entrada, dos partidas de gastos repercutibles y una regularización calculada sobre el ejercicio anterior.